4 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Заключение о наиболее эффективном использовании объекта отражает мнение оцен- щика в отношении наиболее эффективного использования собственности, исходя из ана- лиза рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном От- чете, подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осу- ществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта. Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответ- ствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
1) физически возможным - осуществимость физически реальных способов использования объектов; 2) законодательно допустимым - допустимость с точки зрения действующего законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника; 3) финансово состоятельным - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые в итоговом значении будут приносить положительные доходы владельцу объекта; 4) максимально эффективным - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет формировать максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость объекта.
Физически осуществимыми являются три варианта использования транспортного средства: использование объекта по назначению, сформулированному в соответствующей эксплуатационной документации 2 после проведения ремонтных работ; демонтаж и использование в качестве запасных частей; утилизация (в качестве лома). Все варианты возможного использования объекта оценки являются юридически пра- вомочными. Рассматривая аспект финансовой оправданности, объект оценки находится в рабочем состоянии, очевидно, что использование объекта оценки в качестве лома и утили- зация нецелесообразны. Соответственно, максимально эффективным, т. е. приводящим к максимальной стоимости будет:
Использование по назначению в случае, если оцениваемый объект находится в ра- ботоспособном состоянии или сумма затрат на восстановительный ремонт не превышает возможную цену последующей продажи. Вывод по анализу НЭИ После проведенного анализа, Оценщик пришел к выводу, что наиболее эффектив- ным использованием объекта оценки, с учетом законодательно разрешенного, физически осуществимого, финансово обоснованного, и обеспечивающего наивысшую доходность, является использование объекта по назначению.
2 Эксплуатационная документация – документы, предназначенные для потребителя, содержат информацию, позволяющую ему пра- вильно использовать объект, проводить его техническое обслуживание, транспортировать, хранить и ремонтировать. К документам для потребителя относятся: техническое описание, инструкция по эксплуатации, инструкция по техническому обслуживанию, паспорт и др. 21